Rabu, 28 November 2012

RINGKASAN KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA PERPAJAKAN

Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan
 
Hak dan Kewajiban Wajib Pajak
 
Guna mendukung sistem perpajakan agar berjalan dengan baik, terdapat kewajiban dan hak-hak yang dimiliki Wajib Pajak.
 
Hak-Hak Wajib Pajak
1. Mendapatkan pelayanan, pembinaan, dan penyuluhan pajak.
2. Memperpanjang penyampaian SPT.
3. Membetulkan SPT.
4. Memperoleh kelebihan pembayaran pajak.
5. Mengajukan keberatan dan banding.
6. Mengajukan permohonan angsuran pembayaran pajak dan penundaan pembayaran pajak.
7. Mengurangi penghasilan bruto dengan biaya fiscal.
8. Menggunakan Norma Penghitungan.
9. Memperoleh fasilitas perpajakan.
10. Mengkreditkan Pajak Masukan
11. Menunjuk kuasa.
 
Pelayanan, Pembinaan dan Penyuluhan
 
Pelayanan, pembinaan dan penyuluhan pajak diberikan agar ke depan dapat lebih mengefektifkan self assessment system berjalan dengan baik.
 
Kelebihan Pembayaran Pajak
 
Wajib Pajak yang dalam 1 tahun pajak (PPh) atau PKP yang dalam 1 masa pajak (PPN), bila pajak yang telah dibayar melebihi pajak yang seharusnya terutang dan dilaporkan dalam SPT, berhak memperoleh pengembalian kelebihan pembayaran pajak tersebut.
 
Pengurangan Penghasilan Bruto
 
Wajib Pajak yang melakukan kegiatan usaha, berhak mengurangi penghasilan bruto yang diterima dengan biaya yang telah dikeluarkan (biaya fiskal yang diatur dalam Pasal 6 UU PPh).
 
Norma Penghitungan
 
Untuk dapat menghitung besarnya kewajiban pajak dalam suatu tahun pajak, pada dasarnya Wajib Pajak yang melakukan kegiatan usaha/pekerjaan bebas harus membuat Pembukuan. Untuk Wajib Pajak tertentu, dapat menyelenggarakan Pencatatan dan penghitungan pajak dilakukan dengan Norma Penghitungan.
 
Kewajiban Wajib Pajak
 
•  Mendaftarkan diri sebagai Wajib Pajak dan Pengusaha Kena Pajak.
•  Mengisi dan menyampaikan SPT.
•  Membayar atau menyetor pajak yang terutang.
•  Menyelenggarakan pembukuan atau pencatatan.
•  Membantu pelaksanaan pemeriksaan pajak.
•  Melakukan pemotongan atau pemungutan pajak.
•  Membuat Faktur Pajak.
•  Melunasi bea meterai.
 
 
Wajib Pajak & Pengusaha Kena Pajak
 
Pengertian
 
Wajib Pajak adalah orang pribadi atau badan yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan ditentukan untuk melakukan kewajiban perpajakan, termasuk pemungut/pemotong pajak tertentu.
Pengusaha Kena Pajak adalah pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak/Jasa Kena Pajak.
 
Sesuai dengan self assessment sistem, setiap :
•  Wajib Pajak (WP) wajib mendaftarkan diri.
•  Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib melaporkan usahanya.
 
Ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) dimana bertempat tinggal/tempat kedudukan/tempat kegiatan usaha, atau tempat lain yang ditetapkan Menteri Keuangan (WP Khusus dan WP Besar).
 
Fungsi NPWP adalah :
* Identitas Wajib Pajak
* Dicantumkan dalam setiap dokumen perpajakan
* Sarana dalam administrasi perpajakan
* Menjaga ketertiban pembayaran pajak.
 

Penghapusan NPWP dan Pencabutan NPPKP

1. Penghapusan NPWP, karena :
  • WP meninggal.
  • Warisan yang belum terbagi, selesai dibagi.
  • WP bubar secara resmi (ada proses likuidasi).
  • BUT kehilangan status sebagai BUT.
2. Pencabutan NPPKP
  • PKP pindah alamat.
  • WP badan telah bubar secara resmi (ada proses likuidasi)
  • PKP lain yang tidak memenuhi syarat lagi sebagai PKP.
 
 
Surat pemberitahuan (SPT)
 
Pengertian
 
Surat Pemberitahuan (SPT) adalah : surat yang oleh wajib pajak digunakan untuk melaporkan penghitungan/pembayaran pajak, objek pajak/bukan objek pajak, dan atau harta dan kewajiban, menurut ketentuan peraturan perundangan-undangan perpajakan.
 
Fungsi SPT :
Sebagai sarana untuk melaporkan dan mempertanggungjawabkan penghitungan jumlah pajak yang sebenarnya terutang dan melaporkan tentang :
 
•  Pembayaran / pelunasan pajak yang dilaksanakan sendiri / melalui pemotongan / pemungutan pihak lain.
•  Penghasilan yang merupakan objek/bukan objek pajak.
•  Harta dan kewajiban
•  Pembayaran dari pemotong/pemungut.
 
Ada 2 macam SPT :
•  SPT Masa
•  SPT Tahunan
 
 
Jangka waktu penyampaian SPT KPP :
•  SPT Masa : paling lambat 20 hari setelah akhir masa pajak.
•  SPT Tahunan : paling lambat 3 bulan setelah akhir tahun pajak.
 
Terlambat penyampaian SPT, dikenakan sanksi administrasi berupa denda :
•  Rp 50.000 (SPT Masa).
•  Rp 100.000 (SPT Tahunan)
 
Memperpanjang Penyampaian SPT
 
Wajib Pajak berhak memperpanjang waktu penyampaian SPT Tahunan hingga paling lama 6 bulan, misalnya karena :
•  luasnya kegiatan usaha.
•  Masalah-masalah teknis dalam penyusunan laporan keuangan.
 
Sehingga sulit untuk memenuhi jangka waktu tersebut.
 
Pembetulan SPT
 
Wajib Pajak dengan kemauan sendiri dapat membetulkan SPT yang telah disampaikan dengan menyampaikan pernyataan tertulis dalam jangka waktu 2 tahun (dengan syarat sebelum dilakukan pemeriksaan atau penyidikan).
 
Pembayaran / Penyetoran Pajak
 
Setiap jenis pajak, ada jatuh tempo (jangka waktu) pembayarannya. Jika lewat jatuh tempo, dikenakan sanksi perpajakan berupa bunga penagihan, yang besarnya 2% per bulan.
 
Sarana atau Bukti Pembayaran dilakukan dengan :
 
•  Surat Setoran Pajak (SSP) à untuk PPh, PPN, PPnBM, dan Bunga Penagihan.
•  Surat Setoran Bea (SSB) à untuk BPHTB
•  Surat Tanda Setoran (STS) à untuk PBB.
 
Tempat pembayaran dilakukan di :
•  Bank, yang ditunjuk pemerintah.
•  Kantor Pos.
•  Tempat lain yang ditetapkan Menteri Keuangan.
 
Pembukuan Dan Pencatatan
 
A. Pembukuan
 
Suatu proses pencatatan yang dilakukan secara teratur untuk mengumpulkan data dan informasi keuangan yang meliputi harta, kewajiban, modal, penghasilan dan biaya serta jumlah harga perolehan dan penyerahan barang atau jasa, yang ditutup dengan menyusun laporan keuangan (Neraca dan Laba rugi) pada setiap tahun pajak terakhir.
 
Yang wajib menyelenggarakan pembukuan :
•  Wajib Pajak orang pribadi yang melakukan kegiatan usaha/pekerjaan bebas.
•  Wajib Pajak Badan.
 
Pembukuan/pencatatan harus diselenggarakan dengan memperhatikan itikad baik dan mencerminkan keadaan/kegiatan usaha yang sebenarnya.
 
Pembukuan/pencatatan harus :
•  Diselenggarakan di Indonesia.
•  Menggunakan huruf Latin dan angka Arab.
•  Disusun dalam bahasa Indonesia (bahasa asing, izin Menkeu) dan dalam mata uang Rupiah (mata uang asing, izin Menkeu).
•  Diselenggarakan dengan prinsip taat asas dan dengan stelsel akrual atau kas.
 
B. Pencatatan
 
Pengumpulan data secara teratur tentang peredaran bruto/penerimaan penghasilan sebagai dasar menghitung jumlah penghasilan neto.
 
Pencatatan dapat dilakukan :
•  Wajib Pajak orang pribadi yang melakukan kegiatan usaha/pekerjaan bebas (dengan omzet di bawah Rp 600 juta/tahun).
•  Wajib Pajak orang pribadi yang tidak melakukan kegiatan usaha/pekerjaan bebas.
 
Wajib Pajak yang punya lebih dari 1 jenis usaha/tempat usaha, pencatatan harus dapat menggambarkan secara jelas jumlah peredaran/penerimaan bruto dari masing-masing jenis usaha / tempat usaha.
 
HAK DAN KEWAJIBAN FISKUS
 
Di samping Hak dan Kewajiban Wajib Pajak, Pemerintah yang menyelenggarakan tugas pelayanan, pembinaan dan penerangan/penyuluhan (Fiskus) juga memiliki Hak dan Kewajiban.
 
Hak-Hak Fiskus
 
•  Menerbitkan NPWP/Pengukuhan PKP secara jabatan.
•  Menerbitkan ketetapan pajak (SKP, STP, SPPT).
•  Menerbitkan Surat Paksa, dan melaksanakan penyitaan.
•  Melakukan pemeriksaan dan penyegelan.
•  Melakukan penyidikan.
•  Menghapuskan dan mengurangkan sanksi administrasi.
 
Pengukuhan NPWP/PKP Secara Jabatan
 
Sesuai dengan self assessment system, WP/PKP harus dengan sukarela/ kesadaran sendiri mendaftarkan diri sebagai WP/melaporkan sebagai PKP. Jika tidak, berdasarkan data dan informasi atau ekstensifikasi, dilakukan penetapannya secara jabatan. KPP akan memberikan NPWP dan NPPKP.
 
Penerbitan Ketetapan Pajak
 
Atas pemeriksaan yang dilakukan, KPP akan menerbitkan ketetapan pajak (berupa SKP, STP, SPPT) sebagai dasar hukum besarnya penetapan pajak yang harus dibayar WP.
 
Surat Paksa dan Penyitaan
 
Bila hingga jatuh tempo pembayaran telah dilalui dan telah ditegor, maka atas utang pajak tersebut KPP (melalui Jurusita) menerbitkan dan melaksanakan Surat Paksa (SP), maupun Penyitaan (SPMP).
 
Pemeriksaan dan Penyegelan
 
Dalam menjalankan fungsi pembinaan, DJP melakukan pemeriksaan pajak terhadap WP untuk mengetahui tingkat kepatuhan pelaksanaan kewajiban perpajakannya atau tujuan lain.
 
Dalam hal WP tidak kooperatif, tidak memberikan dokumen/berkas yang diminta Pemeriksa, maka dilakukan penyegelan atas tempat dokumen/berkas tersebut.
 
Penyidikan
 
Bila WP diduga melakukan tindak pidana perpajakan, maka akan dilakukan penyidikan terhadap WP tersebut. Penyidikan dilakukan oleh PPNS.
Bila terbukti melakukan tindak pidana perpajakan, akan diajukan ke Pengadilan untuk kelanjutannya.
 
Kewajiban Fiskus
•  Membina Wajib Pajak
•  Menerbitkan SKPLB.
•  Merahasiakan data Wajib Pajak.
 
Pembinaan Terhadap Wajib Pajak
 
Guna melaksanakan fungsi pembinaan sehubungan dengan penerapan self assessment system, DJP wajib melakukan pembinaan terhadap WP seperti dalam hal:
•  Pelaksanaan pembukuan/pencatatan.
•  Penghitungan besarnya pajak.
•  Pelaporan kewajiban pajak.
•  Pembuatan Faktur Pajak.
•  Administrasi perpajakan.
•  Dlsb.
 
Penerbitan SKPLB
 
Jika dalam suatu masa pajak, atau tahun pajak ternyata menurut penghitungan WP terjadi lebih bayar, WP dapat mengajukan permohonan pengembaliannya (restitusi).
 
Setelah melalui proses penelitian/pemeriksaan oleh Fiskus, bila ternyata menurut ketentuan UU Perpajakan lebih bayar, maka Fiskus akan menerbitkan SKPLB untuk pengembalian lebih bayar pajak.
 
Kerahasiaan Data Wajib Pajak
 
Atas data WP yang ada dan disampaikan kepada Fiskus, dirahasiakan untuk kepentingan di luar DWP.
 
•  Sanksi-sanksi Perpajakan Yang Diatur Dalam KUP
 
Sanksi-sanksi di bidang perpajakan sebagaimana yang diatur dalam ketentuan umum dan tata cara perpajakan (KUP) dapat berupa :
1. Sanksi administrasi
2. Sanksi Pidana
 
ad1. Sanksi administrasi terdiri;
a. sanksi administrasi berupa bunga
b. sanksi administrasi berupa denda
c. sanksi administrasi berupa kenaikan
 
ad.1a. Sanksi administrasi berupa bunga.
Sanksi administrasi yang dikenakan berupa bunga dihitung dalam bentuk persentase tertentu pada umumnya sebesar 2% (dua persen) sebulan. Untuk lebih jelas diberikan contoh sebagai berikut :
 
(1) Dikenakan sanksi administrasi berupa bunga 2% sebulan atas jumlah pajak yang kurang dibayar dihitung sejak saat penyampaian SPT berakhir sampai dengan tanggal pembayaran karena wajib pajak membetulkan sendiri SPT yang mengakibatkan utang pajak menjadi lebih besar.
 
(2) Pemerintah memberikan bunga 2% (dua persen) sebulan atas kelambatan pembayaran kelebihan pembayaran pajak kepada Wajib Pajak.
 
(3) Apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain pajak yang terutang tidak dibayar atau kurang dibayar, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan SKPKB ditambah sanksi administrasi berupa bunga 2% (dua persen) sebulan, paling lama dua puluh empat bulan, dihitung saat terutangnya pajak atau berakhirnya masa pajak bagian tahun pajak atau tahun pajak sampai diterbitkannya Surat Keputusan Pajak Kurang Bayar.
 
ad.1b. Sanksi Administrasi Berupa Denda
Sanksi administrasi yang dikenakan kepada Wajib Pajak berupa denda adalah dihitung dalam bentuk jumlah uangnya atau dalam persentase.
Untuk lebih jelasnya diberikan contoh sebagai berikut :
 
(1) Apabila SPT tidak disampaikan atau disampaikan melewati batas waktu yang telah ditentukan dalam undang-undang maka di kenakan sanksi administrasi berupa denda, untuk SPT masa sebesar Rp 25.000,- dan untuk SPT tahunan sebesar Rp 50.000,-
 
(2) Surat Tagihan Pajak (STP) dapat diterbitkan apabila pengusaha tidak melaporkan kegiatan usahanya untuk dikukuhkan sebagai pengusaha kena pajak (PKP). Terhadap PKP tersebut dikanakan sanksi administrasi berupa denda 2% dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP).
 
(3) Surat tagihan pajak dapat diterbitkan apabila pengusaha tidak dikukuhkan sebagai PKP tetapi membuat faktur pajak atau tidak mengisi selengkapnya faktur pajak dikenakan sanksi administrasi berupa benda sebesar 2% (dua persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
 
Ad.1c. Sanksi Administrasi Berupa Kenaikan
Sanksi administrasi yang dikenakan kepada Wajib Pajak berupa kenaikan adalah terhitung dalam bentuk persentase yang besarnya 50% atau lebih. Untuk lebih jelas diberi contoh sebagai berikut;
 
(1) Jumlah pajak dalam surat ketetapan pajak kurang bayar (SKPKB) sebagai mana dimaksud pada pasal 13 ayat (1) huruf b, huruf c dan huruf d undang-undang KUP ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan sebesar.
 
a. 50% dari pajak penghasilan yang tidak atau kurang dibayar dalam satu tahun pajak.
 
b. 100% dari pajak penghasilan yang tidak atau kurang dipotong, tidak atau kurang dipungut, tidak atau kurang disetorkan dan dipotong atau dipungut tetapi tidak atau kurang disetorkan.
 
c. 100% dari pajak pertambahan nilai barang dan jasa dan pajak penjualan atas barang mewah yang tidak atau kurang dibayar.
 
(2) Surat ketetapan pajak kurang bayar tambahan dapat diterbitkan dalam jangka waktu sepuluh tahun, apabila ditemukan data baru dan/atau data semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak yang terutang, ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan sebesar 100% dari jumlah kekurangan pajak tersebut.
 
ad.2 Sanksi Pidana Terdiri dari :
a. alpa
b. sengaja
c. pengulangan
d. percobaan
 
ad.2a. Sanksi pidana karena alpa
Barang siapa karena kealpaannya tiak menyampaikan SPT atau menyampaikan SPT tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap sehingga dapat menimbulkan kerugian pada pendapatan negara, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya satu tahun dan denda setingginya dua kali jumlah pajak yang terutang yang tidak atau kurang dibayar.
 
ad.2b. Sanksi pidana dengan sengaja.
Barang siapa dengan sengaja :
1. Tidak mendaftarkan diri atau menyalahgunakan atau menggunakan tanpa hak Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), atau nomor pengukuhan pengusaha kena pajak (NPPKP), atau
2. Tidak menyampaikan SPT; atau
3. Menyampaikan SPT dan atau keterangan yang isinya tidak benar atau tidak lengkap, atau
4. Memperlihatkan pembukuan pencatatan atau dokumen lain yang palsu atau dipalsukan seolah-olah benar, atau
5. Tidak menyelenggarakan pembukuan atau pencatatan, tidak memperlihatkan dan meminjamkan buku catatan atau dokumen lainnya; atau.
6. Tidak menyetorkan pajak yang telah dipotong atau dipungut, sehingga dapat menimbulkan kerugian pada pendapatan negara diancam dengan pidana penjara selama-lamanya enam tahun dan dengan setinggi-tingginya empat kali jumlah pajak yang terutang yang tidak atau kurang dibayar.
 
ad. 2c Sanksi Pidana Karena Melakukan Pengulangan.
Apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat satu tahun terhitung sejak selesai menjalani pidana penjara yang dijatuhkan terhadapnya karena dilakukan dengan sengaja, maka ancaman pidana yang dikenakan lagi terhadapnya dilipat dua.
Hal ini dilakukan oleh pemerintah untuk mencegah terjadinya pengulangan tindak pidana di bidang perpajakan.
 
 
ad. 2d Sanksi Pidana Karena Melakukan Percobaan
Barang siapa melakukan percobaan untuk melakukan tindak pidana penyalahgunaan atau menggunakan tanpa hak Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak (NPPKP), atau menyampaikan SPT dan/atau keterangan yang isinya tidak benar atau tidak lengkap dalam rangka mengajukan permohonan restitusi atau melakukan kompensasi pajak, dipidana dengan pidana penjara selama-lamanya 2 (dua) tahun dan denda setinggi-tingginya 4 kali jumlah restitusi yang dimohonkan dan/atau kompensasi yang dilakukan oleh Wajib Pajak. Percobaan untuk melakukan tindak pidana di bidang perpajakan tertentu sebagai delik yang berdiri sendiri, karena tidak selesainya kejahatan tersebut bukan atas kemauan mereka.
 
Daluwarsa Tindak Pidana di Bidang Perpajakan, setelah lampau waktu 10 tahun sejak saat terutangnya pajak, berakhirnya masa pajak, berakhirnya bagian tahun pajak atau berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan.
Sanksi Pidana di Bidang Perpajakan Bagi Aparat Negara
 
Pejabat yang karena kealpaannya tidak memenuhi kewajiban merahasiakan segala sesuatu yang diketahui/ diberitahukan kepadanya oleh Wajib Pajak karena jabatannya, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 tahun dan denda.
 
Pejabat yang dengan sengaja tidak memenuhi kewajibannya merahasiakan segala sesuatu yang diketahui/diberitahukan kepadanya oleh Wajib Pajak karena jabatannya, diancam dengan pidana selama-lamanya 2 tahun dan denda.
 
Tuntutan pidana bagi aparat negara terhadap pelanggaran kewajiban merahasiakan segala sesuatu yang diketahui atau yang diberitahukan kepadanya oleh Wajib Pajak karena jabatannya adalah merupakan delik aduan atau dijadikan tindak pidana pengaduan.
 
Sanksi Pidana di Bidang Perpajakan Bagi Pihak Ketiga
 
Barang siapa yang dengan sengaja tidak memberi keterangan atau bukti, atau memberi keterangan atau bukti yang tidak benar termasuk yang menyuruh atau menganjurkan atau membantu melakukannya diancam dengan pidana penjara selama-lamanya 1 tahun dan denda.
 
Barang siapa dengan sengaja menghalangi atau mempersulit penyidikan tindak pidana di bidang perpajakan, diancam dengan pidana penjara selama-lamanya 3 tahun dan denda.



Selasa, 27 November 2012

INCOME CAPITALIZATION THEORY


 INCOME CAPITALIZATION THEORY
A. Pengertian

Mewakili sudut pandang investor yang menginvestasikan modalnya dalam bentuk properti.

Investor yang membeli properti sebenarnya membeli arus pendapaan di masa yang akan datang.

Income approach baik untuk diterapkan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property).

Nilai properti adalah nilai sekarang dari perkiraan pendapatan yang akan datang  sepanjang sisa umur ekonomis properti tersebut.

Sebagai analog adalah deposito.



 
              I
     V = -----         dimana  ; V   = nilai property secara keseluruhan
              R                          I     = pendapatan netto
                                          R   = tingkat kapitalisasi


Kapitalisasi digunakan untuk kondisi :
1.     Pendapatan bersih sudah stabil / konstant
2.     Asumsi pendapatan akan terus menerus tanpa batas waktu (umur ekonomis bangunan tidak terbatas)



B. Proses Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

1)    Hitung pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income)
2)    Hitung tingkat kekosongan dan tagihan sewa tidak terbayar (Vacancy and Rental Loss)
3)    Hitung pendapatan kotor efektif tahunan (Effective Gross Income) : Gross Income dikurang Vacancy dan Rental Loss
4)    Hitung biaya-biaya (Operational Expenses)
5)    Hitung Pendapatan Bersih (Net Operational Income) : Effective Gross Income dikurang Expenses
6)    Hitung tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate)
7)    Lakukan kapitalisasi terhadap pendapatan bersih

C. Perhitungan Net Income

C.1.  Terdiri dari pendapatan sewa bangunan dan diluar sewa seperti : parkir, hak penamaan gedung, papan iklan, laundry, telekomunikasi, dll.


§ Sewa

Tarif sewa yang sedang berlaku pada saat ini dan waktu yang telah berlalu pada bangunan yang sedang dinilai.


Perjanjian/persyaratan sewa yang sedang berjalan.

Perbandingan dengan pasaran tarif sewa yang sedang berlaku saat ini maupun waktu.


§ Pendapatan Lain

Perlu diperbandingkan dengan properti sejenis.

Gedung perkantoran umumnya tidak banyak namun demikian akan banyak operasi usaha seperti perhotelan dan sejenisnya.



     C.2   Effective Gross  Income
 
Hal utama yang membedakan pendapatan potensial dan pendapatan efektif yaitu :
 
§  Tingkat kekosongan
§  Tagihan tidak terbayar
 
Untuk menentukan Vacancy Rate dan Debt Allowance yang wajar perlu dilakukan penelitian yang di dasarkan pada
 
§  Tingkat Faktor Kekosongan dan Tagihan Yang Tidak terbayar yang sebenarnya pada saat ini maupun pada masa yang lalu.
§  Perbandingan dengan keadaan pada properti pembanding
§  Proyeksi keadaan di masa yang akan datang
§  Tingkatan ekonomi (rata-rata) dari penghuni
§  Jangka waktu sewa
 
 
     C.3.  Operational Expenses
 
             Biaya Operasi terdiri dari :
1)                         Biaya Variable
2)                         Biaya Tetap
3)                         Biaya cadangan penggantian

 

        Contoh 1 : Perhitungan Net Income


Uraian
Rupiah/tahun
Potential Gross Income
972.000.000
Vacancy & Bad Debt Allowance 10%
97.200.000


Effective Gross Income
874.800.000


Operating Expenses

            Upah & gaji
138.000.000
            Tunjangan
22.000.000
            Daya Listrik
68.000.000
            Air
12.000.000
            Administrasi
16.000.000
            Maintenance
48.000.000
            Biaya Lain
11.000.000
            Premi Asuransi
11.000.000
            PBB
3.000.000
            Cadangan penggantian
20.000.000


Total Operating Expenses
349.000.000


Net Income
525.800.000



C.4   Hubungan Laporan Keuangan Untuk Akutansi dan Untuk Penilaian

Perbedaan dalam perhitungan akutansi :

§  Biaya atas Pendanaan (Financing Cost)
§  Pajak Pendapatan
§  Penyusutan atas bangunan dan Prasarana lain
§  Penambahan Permodalan


     C.5   Penyusunan Perhitungan Keuangan (Operating Statement)

Laporan keuangan Akuntan perlu dilakukan beberapa penyesuaian, terutama terhadap

§  Biaya-biaya yang tidak berhubungan langsung dengan kegiatan usaha ybs
§  Besaran-besaran yang dianggap tidak wajar


Penyesuaian terhadap laporan keuangan harus memperhatikan :

§  Keadaan ekonomi secara makro
§  Proyeksi ekonomi dimasa yang akan datang
§  Perbandingan dengan properti sejenis



Contoh 2 : Penyesuaian Laporan Keuangan
URAIAN
AKUTANSI
PENILAIAN





Penerimaan Kotor (Sewa)
Rp.
893.258.839
Rp.
972.000.000
Penerimaan Lain :




     Bunga Deposito
Rp.
9.862.290
Rp.

Kekosongan dan pembayaran
tak tertagih



97.200.000





Penerimaan Kotor tak efektif
Rp.
903.121.129
Rp.
874.800.000





Biaya Operasi




   Upah Gaji
Rp.
138.130.700
Rp.
138.000.000
  Tunjangan
Rp.
21.846.700
Rp.
22.000.000
  Daya Listrik
Rp.
68.442.100
Rp.
68.000.000
   Air
Rp.
11.866.025
Rp.
12.000.000
  Administrasi
Rp.
15.646.750
Rp.
16.000.000
  Maintenance
Rp.
48.153.125
Rp.
48.000.000
  Biaya lain
Rp.
10.682.175
Rp.
11.000.000
  Bunga Bank
Rp.
5.351.250

-





  Premi Asuransi
Rp.
11.468.125
Rp.
11.000.000
  PBB
Rp.
3.362.125
Rp.
3.000.000





  Penyusutan
Rp.
53.958.400

-





  Cadangan Penggantian

-
Rp.
20.000.000





Jumlah Biaya Operasi
Rp.
388.907.475
Rp.
349.000.000





Net Income

514.213.654

525.800.000



D. Pengertian Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Kapitalisasi merupakan bagian dari investasi yang diharapkan dapat diterima kembali setiap tahunnya.

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Bersih
                                        Nilai property

Beberapa hal yang dapat mempengaruhi tingkat kapitalisasi adalah :

§  Jenis properti
§  Lokasi
§  Umur bangunan
§  Kualitas bangunan
§  Kualitas Penyewa

Terdapat 4 elemen pokok tingkat Kapitalisasi :

1.     Real Return
2.     Inflation Premium
3.     Risk Premium
4.     Recapture Rate

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan  :

Cap. Rate = Disc. Rate + Recapture Rate

E. Penentuan Tingkat Kapitalisasi

Metode untuk menghitung tingkat kapitalisai :

1.     Summation Method
2.     Comparative Sales method
3.     Band of Investment Method

E.1. Summation Method

Metode ini adalah metode yang sangat teoritis danhampir tidak pernah diterapkan dalam praktek.

Metode ini didasari atas “safe rate” kemudian dilakukan penyesuaian untuk mendapatkan kapitalisasi rate yaitu :

1.     Resiko atas pendapatan
2.     Likuiditas
3.     Beban manajemen
4.     Peluang apresiasi dan depresiasi nilai property (untuk diskon rate tidak dipergunakan)
5.     Manfaat Perpajakan
6.     Kemampuan sebagai jaminan ( Hipotek )

Perhatian : Tingkat kapitalisasi berbeda dengan diskon rate !!

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan  :
Cap. Rate = Discount Rate + [ Apresiasi (-) atau depresiasi (+) ]

Perbedaan antara cap rate dengan diskon rate


Cap Rate
Diskon Rate
Fungsi
Merubah pendapatan konstan dan terus menerus menjadi nilai
Merubah pendapatan tahun mendatang menjadi nilai kini
Perhitungan
Memperhitungkan pertumbuhan pendapatan
Tidak memperhitungkan pertumbuhan pendapatan

Contoh 3. Perhitungan Cap Rate dengan Summation Method

Safe Rate
6.0%
Adjustment

   Risk premium
+ 2.0%
   Problems of liquidity
+ 1.5%
   Burden of management
+1.0%
   Probability of appreciation
- 1.0%
   Tax benefit
- 0.5%
   Hypothecation
- 0.5%


Equal Cap Rate
8.5%

E.2. Comparative Sales method

Menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan data transaksi dan data sewa (net income).

Paling akurat dalam menghitung tingkat kapitalisasi.


Contoh 4 : Penentuan tingkat kapitalisasi dengan Comparative Sales Method.


A
B
C

Harga Jual


600,000,000

635,000,000

595,000,000

Net Income

67,500,000

72,300,000

70,100,000

Tingkat Kapitalisasi

11,25%

11,39%

11,78%

E.3. Band of Investment Method

Metode ini sama dengan konsep WACC (Weight Average Cost of Capital)

Contoh 5 : Penentuan cap Rate Band of Investment Method


Prosentasi Nilai
Pengembalian yg diinginkan
Hasil




Pinjaman
70%
X
         23%     =
16.10%
Modal Sendiri
30%
X
        16%      =
4.80%
Cost of Capital
100%


20.90%
Pertumbuhan



 10.00%
cap Rate



10.90%

F. Teknik Kapitalisasi

Pada penilaian atas tanah dan bangunan dikenal 3 jenis tekhnik kapitalisasi yaitu :

1.     Tekhnik Penyisaan Properti
2.     Tekhnik Penyisaan Tanah
3.     Tekhnik Penyisaan Bangunan

     F.1. Tekhnis Penyisaan Properti

Dalam tekhnik ini proses kapitalisasi tidak dilakukan secara terpisah atas tanah dan atas bangunan namun dianggap merupakan satu kesatuan.




Contoh 7 : Tekhnik Penyisaan Properti


Uraian
Keterangan
Perhitungan Net Income


   Potential Gross
   Income
972.000.000

   Vacancy Gross Income
97.200.000
10%
   Operational Expenses
349.000.000

   Net Income
525.800.000




Capitalization Rate
11.25%
Menggunakan sales comparative



Property Value
4.673.777.778
Net income dibagi tingkat kapitalisasi



Rounded
4.670.000.000



     F.2. Tekhnik Penyisaan Tanah

            Metode ini digunakan untuk menentukan nilai tanah sementara nilai bangunan dapat ditentukan melalui pendekatan biaya.

            Contoh 8 : Tekhnik Penyisaan Tanah
Uraian
Keterangan
Building Value
1.332.000.000
Dari cost approach
Remaining Economic Life
30

Perhitungan Net Income


    Potential Gross Income
972.000.000

    Vacancy & Bad Debt
97.200.000
10%
    Effective Gross Income
874.800.000

    Operational Expenses
349.000.000

    Net Income
525.800.000

Capitalization Rate


    Recapture Rate
3.33%
100% : 30 tahun
    safe Rate
10.22%
Misal
    Building Cap. Rate
13.55%
Recapt. + safe. Rate
    Land Cap. Rate
10.22%
safe rate saja
Net Income from building
180.530.400
Nilai bangunan x cap. Rate bangunan
Net Income from land
345.269.600
Net income – net income bangunan
Land Value
3.378.371.820
Net income tanah : Cap. Rate tanah
Property Value


     Building value
1.332.000.000

     Land value
3.378.371.820

Property value
4.710.371.820

Rounded
4.710.000.000

    
F3.       Tekhnik Penyisaan Bangunan

 Contoh 9 : Tekhnik Penyisaan Bangunan
Uraian
Keterangan
Land Value
3.500.000.000
Market data approach
Remaining Economic Life
30

Perhitungan Net Income


    Potential Gross Income
972.000.000

    Vacancy & Bad Debt
97.200.000
10%
    Effective Gross Income
874.800.000

    Operational Expenses
349.000.000

    Net Income
525.800.000

Capitalization Rate


    Recapture Rate
3.33%
100% : 30 tahun
    safe Rate
10.22%
Misal
    Building Cap. Rate
13.55%
Recapt. + safe Rate
    Land Cap. Rate
10.22%
safe rate saja
Net Income from land
357.700.000
Nilai tanah x tingkat kapitalisasi tanah
Net Income from building
168.100.000
Net income – net income tanah
Building Value
1.240.285.293
Net income bangunan Cap. Rate bangunan
Property Value


     Land value
3.500.000.000

     Building value
1.240.285.293

Property value
4.740.285.293

Rounded
4.740.000.000