BASIC APPLICATION INCOME CAPITALIZATION

Download file di link :
http://www.4shared.com/office/IMzcEwX4/Basic_Aplication_Income_Capita.html

INVESTASI PROPERTI

Download file di link :
http://www.4shared.com/office/V9zzOexB/Investasi_Properti.html

ANALISA PASAR PROPERTI

Download file di link :
http://www.4shared.com/file/LgdjmftK/ANALISA_PASAR_PROPERTI.html

HIGHEST AND BEST USE

Download file pada link :
http://www.4shared.com/office/GvbMKjBQ/HIGHEST_AND_BEST_USE.html

PENILAIAN GEDUNG PERKANTORAN (OFFICE BUILDING VALUATION)

 File dapat di-download pada link di bawah ini :
http://www.4shared.com/office/cNPFnlVe/Penilaian_Gedung_Perkantoran__.html

ADVANCED INCOME THEORY (BASIC APLICATION)

 File dapat di-download pada link di bawah ini :
http://www.4shared.com/office/pIruwG8w/2a-Advanced_income_theory__bas.html

DASAR PENILAIAN

PRINSIP PRINSIP PENILAIAN

Langkah pertama dalam proses Penilaian adalah memberikan gambaran tentang tugas Penilaian tersebut. Gambaran itu meliputi tanggal Penilaian, identifikasi pendahuluan terhadap properti yang hendak dinilai, beberapa catatan dan asumsi dan yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Hal ini penting sebab satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda.

Menurut William Kinnard, anggota dari Institut Penilaian dan mantan Presiden dari “American Real Estate and Urban Economics Association”, menyatakan bahwa sebelum nilai didefinisikan, seorang Penilai harus menjawab terlebih dahulu pertanyaan sebagai berikut:

Nilai tersebut untuk siapa?
Dan untuk tujuan apa?

Sudah satu contoh bahwa nilai untuk kepentingan jual beli, asumsinya akan berbeda untuk tujuan ganti rugi. Nilai juga dapat digunakan untuk menilai investasi perorangan yang mencerminkan suatu situasi yang unik seperti pajak, tujuan investasi dan juga likuiditas. Selanjutnya nilai properti yang paling bnayak digunakan adalah nilai pasar (market value). Nilai pasar di Random House Dictionary didefinisikan sebagai properti yang dapat dijual pada pasar terbuka.

Lebih jauh definisi dari nilai pasar digunakan oleh Penilai sebagai definisi kerja (working definition) yang mempertemukan antara aspek legalias yang berlaku serta peraturan yang diperlukan yang dipahami oleh Penilai dan pengguna dari jasa Penilaian tersebut.

A. DEFINISI NILAI PASAR

Nilai pasar adalah harga jual yang memiliki kepentingan khusus di dalam Real Property dengan beberapa syarat seperti berikut:

§ Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu.
§ Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif.
§ Baik penjual dan pembeli masing-masing dapat dengan cermat dan mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti tersebut.
§ Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar).
§ Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa.
§ Masing-masing pihak bertindak atas pertimbangan dan kepentingan mereka yang terbaik.
§ Ada usaha memasarkan yang mencukupi dan waktu yang rasional untuk menunjukkannya pada pasar terbuka.
 Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai (US dollar) atau dalam bentuk§ finansial lainnya yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
 Harga menunjukkan pertimbangan normal terhadap properti yang dijual,§ dipengaruhi oleh finansial khusus atau penjualan yang menjamin seseorang yang mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut.

1. Harga Yang Penting Memungkinkan (Most Probable Price)

Nilai pasar adalah harga maksimum/terbaik yang dapat diperoleh. Namun pada akhirnya akan disadari bahwa harga terbaik adalah tidak mudah diperoleh dalam pasar Real estate dan terdapat ketidakpastian sehubungan dengan estimasi nilai yang dibuat, oleh karena itu, definisi nilai dirubah menjadi harga yang paling memungkinkan (post probable price).

2. Pendekatan Yang Layak (Reasonable Exposure)

Masalah utama dalam hal ini, apakah pendekatan (exposure) dilakukan sebelum atau tanggal Penilain. Menurut The Appraisal Foundation bahwa pendekatan tersebut harus diasumsikan terjadi sebelum dilakukan Penilaian.

2.1. Pasar kompetitif (competitive market)

Para ahli ekonomi mendefinisikan pasar kompetitif cenderung menjadi keseimbangan (equilibrium). Harga dalam pasar persaingan menunjukkan kodisi pasar tersebut sehingg tidak terdapat ketidakpuasan permintaan ataupun kelebihan penawaran harga keseimbangan merupakan suatu hal yang cenderung stabil. Sebab ini merupakan harga yang tepat (Right price). Oleh karena itu dalam pasar persaingan, harga dapat dipercaya untuk menunjukkan nilai yang sebenarnya (true value).

2.2. Karakteristik pasar sehubungan dengan efisiensi hubungan.

Bentuk pasar lainya yang mempunyai efisiensi hubungan adalah pasar utnuk sektor rumah tangga seperti otomotif dan beberapa surat berharga seperti yang terdapat di New York Sock Exchange. Apa yang mereka lakukan dalam pasar tersebut. Pertama terdapat sejumlah besar pembeli dan penjual yang menyediakan likuiditas dan mencegah sejumlah kecil penjual dan pembeli dari mengontrol harga (seperti monopoli atau oligopoli).

Yang kedua bahwa informasi dalam pajak ini berlimpah dan tersedia secara luas pada harga yang rendah. Ketiga hal ini relatif mudah dan murah untuk masuk dan keluar dari pasar. Yang keempat, produk cenderung seragam, membuat harga menjadi lebih mudah. Kelima bahwa produk merupakan barang bergerak, menyediakan penyemaian penawaran terhadap perubahan permintaan. Bila ada informasi baru memasuki pasar dengan karakterisitik tersebut, maka yang ada disekitarnya seperti yang terdapat di pasar akan dapat bergerak dengan cepat menuju harga keseimbangan yang baru.

2.3. Pasar real estate

Pasar real estate, seperti tanah rumah atua properti komersial tidak berjalan baik seperti karakteristik yang berhubungan dengan efisiensi. Profil dari pasar real estate seperti sedikitnya pembeli dan penjuak, kurangnya informasi, produk yang beragam, tidak bergerak, dan relatif lambat dalam penawaran.

3. Ketidakseimbangan Harga Dalam Pasar Properti

Hal ini disebabkan antara lain oleh karena adanya perbedaan antara penjual dan pembeli dalam biaya mengumpulkan informasi. Norm Miller menemukan bahwa sejumlah besar pertimbangan dibuat oleh pembeli, harga yang terendah akan dibayar dan untuk pembeli yang bukan berasal dari lokasi rumah tersebut akan membayar 5% lebih dibandingkan dengan pembeli lokal.

4. Implikasi Dari Definisi Nilai Pasar

Suatu kenyataan bahwa pasar real estate mungkin terjadi suatu yang tidak efisien dan menunjukkan tentang perbedaan antara harga yang sesunguhnya (actual price) dalam pasar dan harga yang seharusnya dapat dighasilkan dalam pasar persaingan dan keseimbangan.

Sehingga muncul suatu dilema bagi seorang Penilai apakah nilai yang diestimasi merupakan suatu harga yang diasumsikan dalam pasar persaingan atau apakah harga didasarkan pada perilaku pasar yang sesungguhnya ?

Penilai seharusnya dapat meprediksikan masalah dan nilai yang diestimasikannya sudah terefleksikan di dalamnya. Hal ini berlanjut dengan beberapa diskusi pad awal tahun 1990-an dengan meningkatnya terhadap fokus perbedaan antara nilai jangka pendek dan jangka panjang. Hal ini menunjukkan implikasi yang jelas bahwa Penilai seharusnya mengestimasi nilai jangka panjang yang seharusnya (True long-run value) dari pada harga yang berlaku sekarang (current price).

5. Modifikasi Definisi (A Modified Definition)

Nilai pasar adalah harga jual yang diharapkan dari suatu jenis hak properti tertentu yang diperjualbelikan dalam suatu transaksi, sebagai tanggal Penilaian dan adanya pendedahan (exposure) yang mencukupi dalam pasar. Sebagai catatan bahwa dalam kenyataannya Penilai seharusnya tidak mengabaikan pasar artinya bahwa nilai pasar yang diestimasi tidak akan berbeda dengan estimasi nilai keseimbangan. Untuk pasar tertentu akan sangat dekat dengan keseimbangan, sehingga perbandingan penjualan akan menghasilkan estimasi nilai pasar yang mendekati nilai keseimbangan. Apabila data untuk perbandingan penjualan ini tidak mencukupi maka metode biaya dan pendapatan dapat digunakan titik.

Perlu ditekankan bahwa rekomendasi alternatif definisi nilai pasar tidak dapat digunakan dalam kebanyakan laporan Penilaian atas bab peraturan, pengguna (clients) dan menjadikan (courts) seringkali meminta definisi yang berlaku sekarang, selanjutnya sehubungan dengan definisikan yang digunakan tersebut, Penilai mengestimasi harga yang diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan harga yang diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan tindakan yang sesuai.

B. JENIS NILAI PROPERTI LAINNYA

Dari berbagai jenis nilai yang ada , beberapa telah dikenal oleh masyarakat luas. Diantara yang telah dikenal antara lain :

a. Nilai investasi (investasi value)
Cara terbaik untuk menggambarkan nilai investasi adalah merujuk nilai pasar. Distribusi dan kemungkinan harga pasar disusun oleh nilai investasi merupakan nilai dari investor tertentu dengan asumsi yangspesifik dari suatu investor. Sedangkan nilai pasar dapat digambarkan sebagai nilai investasi perorangan yang cenderung menjadi kelompok (cluster).

b. Nilai guna (use value)
Adalah nilai dari sesuatu harta milik yang ditentukan berdasarkan kegunaan khusus bagi si pemilik, yang kecil kegunaannya atau tidak berguna bagi pemilik lain. Pasaran untuk properti ini sangat terbatas atau hampir tidak ada.merujuk pada kegunaan tertentu (spesifik). Beberapa contoh seperti gereja, stasiun, bangunan dan karakteristik khusus sesuai dengan kegunaanya. Oleh karena itu, dalam pembuatan laporan Penilaianya harus dibuat dengan jelas dan mengidentifikasikan nilai estimasi sebagai nilai guna daripada nilai pasar.

c. Nilai taksiran (assessed value)
Nilai taksiran merupakan nilai properti untuk tujuan pajak. Hal ini dimaksudkan untuk memiliki hubungan yang konsisiten dengan nilai pasar.

d. Nilai asuransi (insurable value)
Nilai asuransi merupakan porsi dari nilai asset yang diakui di bawah perjanjian polis yang diakui dibawah perjanjian polis asuransi. Secara umum, nilai didasarkan pada penggantian depresiasi ataupun biaya reproduksi dari bangunan atas kehilangan nilai akibat bencana alam.

e. Nilai pasar wajar (fair market value)
Adalah harga yang terjadi dari hasil tawar-menawar antara pembeli dengan penjual tanpa ada paksaan untuk membeli atau menjual, baik pembeli maupun penjual mengetahui benar tentang keadaan pasar.

f. Nilai sisa (scrap value)
Seringkali disebut sebagai nilai rongsokan (biasanya mesin), dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.

g. Nilai sewa (rental value)
Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.

h. Nilai wajar/nilai sehat (sound value/SV)
Diartikan sebagai biaya reproduksi baru dikurangi dengan penyusutan yang ada, dengan mempertimbangkan juga sifat dan kegunaan barang yang bersangkutan, dengan asumsi bahwa harta kekayaan tersebut akan dilanjutkan penggunaannya sebagai bagian dari suatu perusahaan yang sedang berjalan, tetapi tidak ada hubungannnya yang bersifat khusus atas pendapatan perusahaan.

i. Nilai tukar (value in exchange)
Adalah nilai yang ditentukan dengan membandingkan barang tertentu dengan barang lain yang sebanding. Barang tersebut dan pembandingnya biasanya merupakan barang untuk kegunaan umum (general purpose properties) sebagai lawan dari barang untuk kepentingan khusus.

j. Nilai perusahaan yang berjalan (going concern value)
Adalah nilai keseluruhan atas kegiatan/operasi suatu perusahaan yang sedang berjalan termasuk manajemennya, dimana nilai propertinya merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari kegiatan perusahaan tersebut secara keseluruhan.

k. Nilai “Goodwill”
Adalah bagian dari nilai dari suatu perusahaan yang sedang berjalan, yang melebihi penanaman modal dan merupakan suatu unsur dari nilai perusahaan yang sedang berjalan.

l. Actual cash value (ACV)
Pada umumnya diartikan sama dengan Biaya Reproduksi Baru dikurangi penyusutan, tetapi dengan mengesampingkan hal-hal yang khusus digolongkan sebagai “Non Insurable” (pondasi dan instalasi bawah tanah lainnya), faktor-faktor fungsional dan ekonomis hanya diperhatikan sepanjang adanya relevansi dan digunakan sebagai istilah yang khusus untuk dunia kegiatan asuransi.

m. Nilai buku (book value/BV)
Adalah nilai suatu properti berdasarkan catatan pembukuan, sesudah dikurangi dengan penyusutan dan ditujukan untuk keperluan akuntansi dan/atau perpajakan.

n. Nilai likuidasi (liquidation value/LV)
Adalah suatu harga dimana suatu properti akan dijual dipasar terbuka, biasanya dengan suatu keadaan terpaksa untuk dijual dalam batas waktu yang ditentukan.

o. Nilai modal (capital value)
Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik terhadap semua harta.

p. Nilai penjualan (sale value)
Adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.

q. Nilai potensi (potential value)
Adalah nilai sesuatu barang/harta berdasarkan potensi pendapatan yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan datang.

r. Nilai spekulasi (speculation value)
Adalah nilai suatu harta tetap berdasarkan kepada ramalan dan jangkauan (prediction and expectation) pada masa datang.

s. Nilai sentimental (sentimental value)
Adalah nilai suatu barang/harta dari seseorang yang teramat sayang dan sangat berat untuk melepaskannya.

C. METODE PENILAIAN

Pendekatan yang digunakan dalam melakukan Penilaian yaitu:
§ Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach).
§ Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach).
§ Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach).

Metode Penilaian merupakan teknik baku untuk melakukan pendekatan guna memperoleh dasar perhitungan dalam memberi pendapat tentang nilai. Secara khusus motode-metode ini akan dibahas dalam bagian lain yang khusus membahasa tentang prinsip dan aplikasinya secara terpisah.

Adapun sebagai gambaran dari konsep dasar metoda Penilaian diatas dapat dilihat seperti dibawah ini :

Konsep Dasar Metoda Penilaian
1. Pendekatan Data Pasar
Nilai Properti = Harga-harga properti pembanding + Penyesuaian perbedan - perbedaan
2. Pendekatan Kalkulasi Biaya
Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru - penyusutan bangunan + nilai tanah
3. Pendekatan Pendapatan
Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (Present value of anticipated income)

D. PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN

Adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam Penilaian. Didalam melakukan suatu Penilaian harta tetap terdapat beberapa prinsip yang harus diperhatikan, antara lain :

a. Prinsip penggunaan yang semaksimal mungkin (principle of Highest and Best Use)
Sebelum mengestimasi nilai suatu properti, kita harus menentukan keuntungan utama dari properti. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Ada dua kriteria yang menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin, yaitu :
§ Permintaan, baik yang sekarang ada atau yang akan datang dalam waktu yang dekat.
§ Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan tipe bangunan yang diizinkan maupun izin-izin yang diperlukan.

b. Prinsip penawaran dan permintaan (principle of supply and demand)
Properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai tanah yang terbaik didapati pada kota dengan penduduk yang padat, dimana tanah tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya.

c. Prinsip pengganti (principle of subtitution)
Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Misalnya dalam pasar didapat dua properti (rumah baru) dengan kondisi yang sama, maka properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.

d. Prinsip keuntungan yang diharapkan properti (principle of anticipation)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Contoh properti yang menghasilkan pendapatan antara lain hotel, losmen dan sebagainya.

e. Prinsip adanya perubahan-perubahan (principle of change)
Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.

f. Prinsip kesesuaian (principle of conformity)
Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Properti yang terletak didaerah yang kurang cocok, nilainya akan lebih kecil.

g. Prinsip persaingan (principle of competition)
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali properti. Bila permintaan akan suatu properti besar, developer akan mendapat keuntungan besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tersebut, maka timbul persaingan, keuntungan akan turun.

h. Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan
(principle of increasing and decreasing return)
Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Pada titik tertentu, penambahan biaya tersebut akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.

i. Prinsip kontribusi (principle of contribution)
Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total nilai dari harta kekayaan. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua diatas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah disini memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai properti tersebut.

j. Prinsip keseimbangan (principle of balance)
Nilai dari harta kekayaan akan mencapai maksimum apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan harta kekayaan tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi yang dimaksud antara lain tanah, tenaga kerja, modal dan lainnya.

Dari uraian sebelumnya antara lain dijelaskan bahwa:
 Bidang Penilaian merupakan suatu bidang keilmuan yang memerlukan§ pendidikan khusus dalam mempersiapkan SDM yang berkopentensi di bidang ini.
 Banyaknya bidang pekerjaan yang berkaitan dengan properti memerlukan§ latarbelakang ilmu Penilaian dan menunjukan bahwa profesi Penilaian memiliki prospek yang luas.

Perkembangan suatu profesi sangat dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah baik dari segi pengembangan SDM maupun dari segi regulasi praktis. Sejauh ini “political will” pemerintah belum optimal dalam memajukan sektor Penilaian properti walaupun telah menyadari dampaknya.