INCOME CAPITALIZATION THEORY

 INCOME CAPITALIZATION THEORY

A. Pengertian

Mewakili sudut pandang investor yang menginvestasikan modalnya dalam bentuk properti.

Investor yang membeli properti sebenarnya membeli arus pendapaan di masa yang akan datang.

Income approach baik untuk diterapkan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property).

Nilai properti adalah nilai sekarang dari perkiraan pendapatan yang akan datang  sepanjang sisa umur ekonomis properti tersebut.

Sebagai analog adalah deposito.

 

              I

     V = -----         dimana  ; V   = nilai property secara keseluruhan

              R                          I     = pendapatan netto

                                          R   = tingkat kapitalisasi

Kapitalisasi digunakan untuk kondisi :

1.     Pendapatan bersih sudah stabil / konstant

2.     Asumsi pendapatan akan terus menerus tanpa batas waktu (umur ekonomis bangunan tidak terbatas)

B. Proses Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

1)    Hitung pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income)

2)    Hitung tingkat kekosongan dan tagihan sewa tidak terbayar (Vacancy and Rental Loss)

3)    Hitung pendapatan kotor efektif tahunan (Effective Gross Income) : Gross Income dikurang Vacancy dan Rental Loss

4)    Hitung biaya-biaya (Operational Expenses)

5)    Hitung Pendapatan Bersih (Net Operational Income) : Effective Gross Income dikurang Expenses

6)    Hitung tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate)

7)    Lakukan kapitalisasi terhadap pendapatan bersih

C. Perhitungan Net Income

C.1.  Terdiri dari pendapatan sewa bangunan dan diluar sewa seperti : parkir, hak penamaan gedung, papan iklan, laundry, telekomunikasi, dll.

§ Sewa

Tarif sewa yang sedang berlaku pada saat ini dan waktu yang telah berlalu pada bangunan yang sedang dinilai.

Perjanjian/persyaratan sewa yang sedang berjalan.

Perbandingan dengan pasaran tarif sewa yang sedang berlaku saat ini maupun waktu.

§ Pendapatan Lain

Perlu diperbandingkan dengan properti sejenis.

Gedung perkantoran umumnya tidak banyak namun demikian akan banyak operasi usaha seperti perhotelan dan sejenisnya.

     C.2   Effective Gross  Income

 

Hal utama yang membedakan pendapatan potensial dan pendapatan efektif yaitu :

 

§  Tingkat kekosongan

§  Tagihan tidak terbayar

 

Untuk menentukan Vacancy Rate dan Debt Allowance yang wajar perlu dilakukan penelitian yang di dasarkan pada

 

§  Tingkat Faktor Kekosongan dan Tagihan Yang Tidak terbayar yang sebenarnya pada saat ini maupun pada masa yang lalu.

§  Perbandingan dengan keadaan pada properti pembanding

§  Proyeksi keadaan di masa yang akan datang

§  Tingkatan ekonomi (rata-rata) dari penghuni

§  Jangka waktu sewa

 

 

     C.3.  Operational Expenses

 

             Biaya Operasi terdiri dari :

1)                         Biaya Variable

2)                         Biaya Tetap

3)                         Biaya cadangan penggantian

 

        Contoh 1 : Perhitungan Net Income

Uraian	Rupiah/tahun
Potential Gross Income	972.000.000
Vacancy & Bad Debt Allowance 10%	97.200.000
Effective Gross Income	874.800.000
Operating Expenses
Upah & gaji	138.000.000
Tunjangan	22.000.000
Daya Listrik	68.000.000
Air	12.000.000
Administrasi	16.000.000
Maintenance	48.000.000
Biaya Lain	11.000.000
Premi Asuransi	11.000.000
PBB	3.000.000
Cadangan penggantian	20.000.000
Total Operating Expenses	349.000.000
Net Income	525.800.000

C.4   Hubungan Laporan Keuangan Untuk Akutansi dan Untuk Penilaian

Perbedaan dalam perhitungan akutansi :

§  Biaya atas Pendanaan (Financing Cost)

§  Pajak Pendapatan

§  Penyusutan atas bangunan dan Prasarana lain

§  Penambahan Permodalan

     C.5   Penyusunan Perhitungan Keuangan (Operating Statement)

Laporan keuangan Akuntan perlu dilakukan beberapa penyesuaian, terutama terhadap

§  Biaya-biaya yang tidak berhubungan langsung dengan kegiatan usaha ybs

§  Besaran-besaran yang dianggap tidak wajar

Penyesuaian terhadap laporan keuangan harus memperhatikan :

§  Keadaan ekonomi secara makro

§  Proyeksi ekonomi dimasa yang akan datang

§  Perbandingan dengan properti sejenis

Contoh 2 : Penyesuaian Laporan Keuangan

URAIAN	AKUTANSI		PENILAIAN
Penerimaan Kotor (Sewa)	Rp.	893.258.839	Rp.	972.000.000
Penerimaan Lain :
Bunga Deposito	Rp.	9.862.290	Rp.
Kekosongan dan pembayaran tak tertagih				97.200.000
Penerimaan Kotor tak efektif	Rp.	903.121.129	Rp.	874.800.000
Biaya Operasi
Upah Gaji	Rp.	138.130.700	Rp.	138.000.000
Tunjangan	Rp.	21.846.700	Rp.	22.000.000
Daya Listrik	Rp.	68.442.100	Rp.	68.000.000
Air	Rp.	11.866.025	Rp.	12.000.000
Administrasi	Rp.	15.646.750	Rp.	16.000.000
Maintenance	Rp.	48.153.125	Rp.	48.000.000
Biaya lain	Rp.	10.682.175	Rp.	11.000.000
Bunga Bank	Rp.	5.351.250		-
Premi Asuransi	Rp.	11.468.125	Rp.	11.000.000
PBB	Rp.	3.362.125	Rp.	3.000.000
Penyusutan	Rp.	53.958.400		-
Cadangan Penggantian		-	Rp.	20.000.000
Jumlah Biaya Operasi	Rp.	388.907.475	Rp.	349.000.000
Net Income		514.213.654		525.800.000

D. Pengertian Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Kapitalisasi merupakan bagian dari investasi yang diharapkan dapat diterima kembali setiap tahunnya.

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Bersih

                                        Nilai property

Beberapa hal yang dapat mempengaruhi tingkat kapitalisasi adalah :

§  Jenis properti

§  Lokasi

§  Umur bangunan

§  Kualitas bangunan

§  Kualitas Penyewa

Terdapat 4 elemen pokok tingkat Kapitalisasi :

1.     Real Return

2.     Inflation Premium

3.     Risk Premium

4.     Recapture Rate

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan  :

Cap. Rate = Disc. Rate + Recapture Rate

E. Penentuan Tingkat Kapitalisasi

Metode untuk menghitung tingkat kapitalisai :

1.     Summation Method

2.     Comparative Sales method

3.     Band of Investment Method

E.1. Summation Method

Metode ini adalah metode yang sangat teoritis danhampir tidak pernah diterapkan dalam praktek.

Metode ini didasari atas “safe rate” kemudian dilakukan penyesuaian untuk mendapatkan kapitalisasi rate yaitu :

1.     Resiko atas pendapatan

2.     Likuiditas

3.     Beban manajemen

4.     Peluang apresiasi dan depresiasi nilai property (untuk diskon rate tidak dipergunakan)

5.     Manfaat Perpajakan

6.     Kemampuan sebagai jaminan ( Hipotek )

Perhatian : Tingkat kapitalisasi berbeda dengan diskon rate !!

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan  :

Cap. Rate = Discount Rate + [ Apresiasi (-) atau depresiasi (+) ]

Perbedaan antara cap rate dengan diskon rate

	Cap Rate	Diskon Rate
Fungsi	Merubah pendapatan konstan dan terus menerus menjadi nilai	Merubah pendapatan tahun mendatang menjadi nilai kini
Perhitungan	Memperhitungkan pertumbuhan pendapatan	Tidak memperhitungkan pertumbuhan pendapatan

Contoh 3. Perhitungan Cap Rate dengan Summation Method

Safe Rate	6.0%
Adjustment
Risk premium	+ 2.0%
Problems of liquidity	+ 1.5%
Burden of management	+1.0%
Probability of appreciation	- 1.0%
Tax benefit	- 0.5%
Hypothecation	- 0.5%
Equal Cap Rate	8.5%

E.2. Comparative Sales method

Menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan data transaksi dan data sewa (net income).

Paling akurat dalam menghitung tingkat kapitalisasi.

Contoh 4 : Penentuan tingkat kapitalisasi dengan Comparative Sales Method.

	A	B	C
Harga Jual	600,000,000	635,000,000	595,000,000
Net Income	67,500,000	72,300,000	70,100,000
Tingkat Kapitalisasi	11,25%	11,39%	11,78%

E.3. Band of Investment Method

Metode ini sama dengan konsep WACC (Weight Average Cost of Capital)

Contoh 5 : Penentuan cap Rate Band of Investment Method

	Prosentasi Nilai	Pengembalian yg diinginkan		Hasil
Pinjaman	70%	X	23%     =	16.10%
Modal Sendiri	30%	X	16%      =	4.80%
Cost of Capital	100%			20.90%
Pertumbuhan				10.00%
cap Rate				10.90%

F. Teknik Kapitalisasi

Pada penilaian atas tanah dan bangunan dikenal 3 jenis tekhnik kapitalisasi yaitu :

1.     Tekhnik Penyisaan Properti

2.     Tekhnik Penyisaan Tanah

3.     Tekhnik Penyisaan Bangunan

     F.1. Tekhnis Penyisaan Properti

Dalam tekhnik ini proses kapitalisasi tidak dilakukan secara terpisah atas tanah dan atas bangunan namun dianggap merupakan satu kesatuan.

Contoh 7 : Tekhnik Penyisaan Properti

Uraian	Keterangan
Perhitungan Net Income
Potential Gross    Income	972.000.000
Vacancy Gross Income	97.200.000	10%
Operational Expenses	349.000.000
Net Income	525.800.000
Capitalization Rate	11.25%	Menggunakan sales comparative
Property Value	4.673.777.778	Net income dibagi tingkat kapitalisasi
Rounded	4.670.000.000

     F.2. Tekhnik Penyisaan Tanah

            Metode ini digunakan untuk menentukan nilai tanah sementara nilai bangunan dapat ditentukan melalui pendekatan biaya.

            Contoh 8 : Tekhnik Penyisaan Tanah

Uraian	Keterangan
Building Value	1.332.000.000	Dari cost approach
Remaining Economic Life	30
Perhitungan Net Income
Potential Gross Income	972.000.000
Vacancy & Bad Debt	97.200.000	10%
Effective Gross Income	874.800.000
Operational Expenses	349.000.000
Net Income	525.800.000
Capitalization Rate
Recapture Rate	3.33%	100% : 30 tahun
safe Rate	10.22%	Misal
Building Cap. Rate	13.55%	Recapt. + safe. Rate
Land Cap. Rate	10.22%	safe rate saja
Net Income from building	180.530.400	Nilai bangunan x cap. Rate bangunan
Net Income from land	345.269.600	Net income – net income bangunan
Land Value	3.378.371.820	Net income tanah : Cap. Rate tanah
Property Value
Building value	1.332.000.000
Land value	3.378.371.820
Property value	4.710.371.820
Rounded	4.710.000.000

    

F3.       Tekhnik Penyisaan Bangunan

 Contoh 9 : Tekhnik Penyisaan Bangunan

Uraian	Keterangan
Land Value	3.500.000.000	Market data approach
Remaining Economic Life	30
Perhitungan Net Income
Potential Gross Income	972.000.000
Vacancy & Bad Debt	97.200.000	10%
Effective Gross Income	874.800.000
Operational Expenses	349.000.000
Net Income	525.800.000
Capitalization Rate
Recapture Rate	3.33%	100% : 30 tahun
safe Rate	10.22%	Misal
Building Cap. Rate	13.55%	Recapt. + safe Rate
Land Cap. Rate	10.22%	safe rate saja
Net Income from land	357.700.000	Nilai tanah x tingkat kapitalisasi tanah
Net Income from building	168.100.000	Net income – net income tanah
Building Value	1.240.285.293	Net income bangunan Cap. Rate bangunan
Property Value
Land value	3.500.000.000
Building value	1.240.285.293
Property value	4.740.285.293
Rounded	4.740.000.000