KONSEP DASAR
PENILAIAN
I.
Pengertian Penilaian
Secara arafiah penilaian adalah merupakan suatu
kegiatan, yang dilakukan oleh penilai, untuk mengestimasi nilai dari suatu
property. Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di
dalam maupun diluar negeri, penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan
yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan
yang terdapat dalam suatu property untuk tujuan tertentu pada saat (tanggal)
yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang
ada pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar.
Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian
didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain keadaan perekonomian,
karakteristik investasi, perhitungan matematika, tehnologi bangunan. Sedangkan
sebagai sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai, penilaian banyak
dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai sendiri setelah menganalisis
faktor yang mempengaruhi nilai tersebut.
Penilai, sebagai mana yang didefinisikan dalam
Standard Penialai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang melakukan
kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan
menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta
mengacu kepada Standard Penilaian
Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), dan satndard keahlian
lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. Nilai sebagai kesimpulan dari
proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas
kepemilikan suatu property.
II.
Nilai dan Harga
Dalam kehidupan sehari-hari, nilai dan harga sering
sekali sangat susah untuk dibedakan, atau bahkan sering-sering kita mengganggap
kedua hal tersebut adalah sama saja. Namun dalam ilmu penilaian kedua hal
tersebut mempunyai pengertian yang berbeda. Perbedaan pengertian diantara kedua
hal tersebut sangat perlu dipahami oleh seorang penilai, khususnya penilai PBB.
Pemahaman tersebut sangat berkaitan dengan pemberian pelayanan kepada wajib
pajak, yang umumnya menganggap nilai jual (dalam hal ini Nilai Jual Objek
Pajak) dan harga jual adalah dua hal yang sama. Pertanyaan-pertanyaan yang
paling sering dihadapi oleh petugas pajak berkaitan dengan hal ini antara lain
bagaimana mungkin rumah saya bisa dihitung nilai jualnya wong tidak dijual?
Nilai (value)
didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan
dibayarkan oleh pembeli pada kondisi pasar wajar. Harga (price) adalah sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara
penjual dan pembeli atas satu transaksi. Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya
diterima (masih berupa harapan) sedangkan harga adalah apa/berapa yang telah
disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi).
Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai
bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga, namun bisa juga nilai dan
harga pada satu saat tertentu sama. Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada
saat transaksi . Nilai akan lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak
mempunyai opsi. Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari harga apabila
pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Nilai dan harga akan
sama apabila transaksi terjadi pada kondisi pasar wajar, artinya antara pembeli
dan penjual memenuhi syarat :
1. Mempunyai
kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness)
2. Memiliki
informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan
3. Terdapat
waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi
4. Pasar
dalam keadaan terbuka, dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama
untuk ikut bertransaksi
5. Antara
penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa.
III.
Jenis Nilai
Istilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi
diikuti dengan keterangan lain, sehingga pengertian nilai akan menjadi lebih
spesifik. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang
sepatutnya diterima atas kepemilikan suatu property. Jenis Nilai yang paling
sering digunakan antara lain :
1. Nilai
Pasar Wajar (fair market value)
Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari
transaksi yang terjadi pada kondisi pasar
wajar, artinya transaksi terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat
memenuhi kondisi pasar wajar.
2. Nilai
Modal (capital value)
Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk
memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau benda
3. Nilai
Sewa (rental value)
Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk
memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property untuk jangka
waktu tertentu yang telah disepakati
4. Nilai
Penjualan (sales value)
Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan
oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property tersebut akan
dijual
5. Nilai
Potensi (potensial value)
Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu
property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property
tersebut saat ini
6. Nilai
spekulasi (speculation value)
Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas
kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa yang akan datang
7. Nilai
penggunaan (usage value)
Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas
suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam menggunakan property
tersebut
8. Nilai
Pertukaran (exchange value)
Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas
pemilikan suatu property saat ini, seandainya property tersebut akan ditukarkan
kemudian hari
9. Nilai
sentimental (centimental value)
Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas
kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya karena sangat
sayang terhadap property tersebut
10. Nilai
sisa (Scrap value)
Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property
pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai fungsinya
11. Nilai
jual paksa (forced sale value)
Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas
kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara paksa,
seperti lelang. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar.
12. Nilai
Buku (book value)
Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan
pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan yang ditujukan utnuk
tujuan akuntansi atau perpajakan
IV.
Ciri-ciri Nilai
Suatu property akan mempunyai nilai apabila dapat
memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. Eldred dalam bukunya yang berjudul
Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan
mempunyai nilai apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut :
1. Demand
(permintaan)
Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada
permintaan atas property tersebut. Dalam analisis demand meliputi :
·
pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan
jumlah populasi, pendapatan penduduk dan kemampuan penduduk secara finansial
yang dapat mempengaruhi pasar (market area)
·
pembeli potensial berkaitan dengan preferensi,
selera dan ekspektasi mereka (potensial market)
·
kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman
(mortgage segmentation)
·
ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh
masyarakat (mortgage availability)
Berdasarkan
atas analisis demand tersebut, maka akan dapat diketahui besarnya effective
demand, yang nantinya akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam
suatu area pasar. Untuk mendapatkan data yang valid dalam menganalisis demand
tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data, namun harus dilakukan riset
pasar sehingga diperoleh data primer.
2. Utility
(manfaat)
Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat
diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property. Beberapa aspek yang
perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain :
·
Hukum dan perundangan yang berlaku yang
berkaitan dengan penggunaan property
·
Hak dan batasan dalam penggunaan property
·
Lokasi dan lingkungan
·
Berkaitan dengan fisik seperti ukuran, bentuk,
pajang, lebar depan, topografi, serta zoning
3. Scarcity
(kelangkaan)
Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang
semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. Analisis scarcity
berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. Hal-hal
yang perlu diperhatikan dalam analisis scarcity antara lain :
·
Suplier, berkaitan dengan keberadaan jumlah
serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut
·
Kompetitor, berkaitan dengan keberadaan
kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari property sejenis
·
Faktor yang menentukan supply seperti
ketersedian sumber, tehnologi dll
4. Transferbility
(dapat dipindahkan)
Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu
property untuk dipindahtangankan, analisis transferbility juga sangat berkaitan
dengan proses dalam transfer tersebut. Proses transfer atas suatu property
meliputi proses marketing, negotiating, and closing. Analisis ini diperlukan
untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu property oleh penjual
maupun pembeli. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah
:
·
Peran perantara atau broker
·
Konsep promosi yang diterapkan
·
Konsep negosiasi
·
Jenis transfer
·
Biaya transaksi
Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat
komulatif, artinya untuk dapat mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi
keempat ciri tersebut secara bersama-sama. Secara matematis dapat
diformulasikan sbb :
V = f (D, U, S, T)
Dimana : V :
adalah nilai property
D : adalah permintaan
S : adalah scarcity
T : adalah transperbility
V.
Prinsip Dasar Penilaian
Pada proses penilaian property hendaknya memperhatikan
prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis property dan semua jenis
nilai. Prinsip dasar tersebut antara lain :
·
Prinsip Antisipasi (the principle of
anticipation)
Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang
diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property saat ini. Dari
pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu
property sangat tergantung dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang
jika membeli property tersebut saat ini. Harapan yang dimiliki oleh penjual serta
calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut.
·
Prinsip substitusi (the principle of
substitution)
Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang
mempunyai manfaat yang sama, maka barang atau jasa yang harganya paling rendah
yang akan paling banyak diminati.
·
Prinsip perubahan (the principle of change)
Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat
dinamis, artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu kewaktu. Demikian
juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property.
Perubahan tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property.
Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka dalam membuat satu kesimpulan nilai
dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal
penilaian.
·
Prinsip Kompetisi (the principle of competition)
Dalam kondisi pasar terbuka, kompetisi/persaingan akan
semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi.
Demikian juga pada sektor property, yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat
keuntungan dari para pihak.
·
Prinsip penawaran dan permintaan (the principle
of supply and demand)
Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan
penawaran. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh interaksi dari
permintaan dan penawaran. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi
permintaan tetap maka harga akan cenderung turun, demikian sebaliknya semakin
tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap maka harga akan meningkat pula.
Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat.
·
Prinsip kontribusi (the principle of
contribution)
Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari
satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property tersebut. Atau
sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan
bila bagian dari property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada.
·
Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan
berkurang (the principle of increasing and decreasing return)
Dalam suatu
proses produksi, jika satu faktor produksi ditambahkan secara
terusmenerus dengan asumsi faktor produksi lainnya tetap, maka tingkat keuntungan
yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan penambahan faktor
tersebut. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun, hingga
pada satu titik tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut,
kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak berpengaruh lagi
terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi
keuntungan/membikin rugi.
·
Prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use)
Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal
apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan harapan keuntungan
yang maksimal. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara
fisik memungkinkan, didukung oleh aturan perizinan, serta secara finansial
memungkinkan untuk memperoleh keuntungan saat ini maupun pada masa yang akan
datang.
VI.
Tujuan Penilaian
Kesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses
penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. Setiap penilai
yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari
tugas penilaian itu. Hal ini penting, mengingat untuk tujuan berbeda maka
diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula.
Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara
lain :
·
Perpajakan (PBB, BPHTB)
·
Ganti rugi
·
Jual beli
·
Agunan
·
Asuransi
·
Pengembangan tanah dll
VII.
Tanggal Penilaian
Tanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal
penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai, hal ini berkaitan dengan perubahan
yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. Perbedaan tanggal
penilaian akan mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan.
VIII.
Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai
Nilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang
diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain :
·
Faktor fisik
Faktor fisik disini yaitu berkaitan dengan
kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti bentuk,
ukuran dll
·
Faktor Lokasi/lingkungan
Faktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan
disekitar serta asseibilitas seperti lokasi, letak, keadaan lingkungan dll
·
Faktor Ekonomi
Faktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai
adalah faktor pemintaan dan penawaran
·
Faktor Hukum
Faktor hukum berkaitan dengan zoning, kepemilikan,
situasi politik dll
IX.
Pendekatan Penilaian
Pendekatan penilaian atau sering disebut sebagai
metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian terdiri dari :
1. Pendekatan
Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach)
Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara
membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis
dan telah diketahui harga pasarnya. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan
mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data
pembanding, untuk mengetahui besarnya penyesuaian (adjusment) yang harus
diberikan.
Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui
besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan nilai dari bjek
yang dinilai.
Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain :
o
Berkaiatn dengan fisik seperti bentuk, ukuran,
luas dll
o
Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi, keberadaa
objek dll
o
Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi
pasar, waktu, jenis transaksi
o
Berkaitan dengan faktor hukum seperti
kepemilikan, peruntukan, zoning dll
2. Pendekatan
Pendapatan (income approach)
Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada
tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property tersebut saat ini dan masa
yang akan datang.
Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan
mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property tersebut dengan
satu tingkat kapitalisasi tertentu.
3. Pendekatan
Biaya (cost approach)
Nilai suatu objek/property ditentukan dengan
menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru (production cost new ) atau biaya
penggantian baru (reproduction cost new)
dikurangi dengan penyusutan yang terjadi.
X.
Rekonsiliasi nilai
Dalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan
satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan lebih dari satu metode
atau pendekatan penilaian. Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang
lebih objektif dan dapat dipertanggung jawabkan.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar